לבניינים מלפני קום המדינה, ברוב המקרים לא נמצא תיעוד להיתר בנייה. המקרה השכיח של היתר בנייה לבניינים האלו, הוא כזה שמראה רק את קומת הקרקע. באחת העסקאות האחרונות שעשיתי ביפו בבניין כזה, הופתעתי להכיר היתר שמראה גם את קומת הקרקע וגם את הקומה הראשונה! במקרה הזה, למעשה- את הבניין בשלמותו!
🌿
בבניינים האלו, משנבנו ועד סוף שנות ה- 80 פחות או יותר, כל קומה היוותה דירה אחת. בעשורים האחרונים, חברות משכנות חתכו את הקומה בהתאם לשימושים שהיו בה אז, לחלקים שכל משפחה השתמשה בהם, וכשמכרו זכויות לדיירים המוגנים, או עם רישום הבית המשותף, נוצרו למעשה מספר דירות על חשבון מה שהיה דירה אחת. כך נוצר מצב שבמקור- קומה הייתה דירה אחת ענקית, והיום- יש מספר דירות, תתי חלקות עצמאיות.
על פניו אנחנו אומרים- בטאבו הכל רשום נקי ומסודר, יש רישום בית משותף, חלוקה לתתי חלקות. הכל בסדר! אך אצל מי שצריך לקנות דירה כזו עם משכנתא, מתעוררת שאלה- האם ההיתר במקרה הזה, הוא יתרון או חסרון?
🌿
מצד אחד, עצם כך שנמצא היתר לבניין בגיל כזה- יתרון. זה מרגיע את הקונה שהבניין נבנה עם היתר, ושההיתר הזה מתועד בעירייה.
מצד שני, דווקא זה שיש היתר, עלול לגרום לקושי מול הבנקים בקבלת משכנתא. ולמה?
כשמגישים בקשה למשכנתא, הבנק משווה את המצב הקיים היום להיתר הבנייה. אם יש פער, זה עלול להקשות בקבלת משכנתא. אם אין היתר, לבנק אין מצב מקור להשוות אליו את המצב הקיים. קחו בחשבון- דירות שעברו לא מעט ידיים במשך מאה שנה, בזמנים שבהם הפיקוח לא היה כמו היום (על אף ששכנים מאז ומתמיד נהגו להתלונן על שכנים אחרים…), עברו כנראה לא מעט שינויים- תוספות, פתיחת והרחבת חלונות, פתיחת דלתות… לכן הסיכוי שמצב קיים יקביל להיתר מקור הוא מאוד נמוך.
🌿
לפחות מחצית מהעסקאות שאני עושה הן בבניינים מלפני קום המדינה, שאין להם היתר בנמצא.
אני יכול לשתף אתכם שבכל העסקאות האלה, כשהרישום היה תקין- קונה שהיה לו צורך במשכנתא, קיבל אותה.
אני כותב על הנושא הזה כי בעסקאות אחרונות שעשיתי וגם כאלה שנמצאות במו"מ as we speak, התחילו לעלות לפתע שאלות לקונים בעניין הזה, וחלקם אפילו החליטו לרדת מהעסקאות. אלו שנשארו בעסקאות והצטרכו מימון, בחרו לבצע שמאות מוקדמת. זה אומר, שמאות יקרה פי 4-5 בערך משמאות רגילה (לאחר חתימת חוזה), אך היא נותנת ודאות.
לדעתי, כשיש ספק, שווה בהחלט להשקיע בשמאות מוקדמת. ואם הבנק החליט בסוף לא לתת משכנתא על הנכס? הפסדתם 3500 ₪ ולא נכנסתם להפרת חוזה בגובה 10% מסכום הרכישה, מה שבד"כ מסוכם.
🌿
אשמח שתשתפו בתגובות בעסקה בסגנון הזה שעשיתם!
אם אתם רוצים להתייעץ בענייני נדל"ן ביפו, תרגישו חופשי לכתוב לי כאן או להתקשר אלי ל 050-3303553,

יוגב